Η Θάσος κατατάσσεται στις ανεπτυγμένες τουριστικά περιοχές, η Καβάλα στις αναπτυσσόμενες, ενώ το Παγγαίο εμφανίζεται κυρίως ως περιοχή πρώιμης ή ειδικής τουριστικής ανάπτυξης
Νέο τοπίο για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού φέρνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, το οποίο τέθηκε σε διαδικασία υποβολής απόψεων και παρατηρήσεων έως τη Δευτέρα 25 Μαΐου 2026 από τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού.
Το σχέδιο δεν επιβάλλει άμεσα απαγορεύσεις στα ακίνητα τύπου Airbnb, ανοίγει όμως τον δρόμο για στοχευμένους περιορισμούς, ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης κάθε περιοχής. Σύμφωνα με το ρεπορτάζ της «Καθημερινής», οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα μπορούν στο μέλλον να περιορίζονται ακόμη και μέχρι πλήρους απαγόρευσης σε συγκεκριμένες ζώνες, ενώ οι κλίνες τους θα συνυπολογίζονται στην εκτίμηση της τουριστικής φέρουσας ικανότητας μιας περιοχής.
Το ενδιαφέρον για την Καβάλα, το Παγγαίο και τη Θάσο είναι ιδιαίτερο, καθώς η περιοχή βρίσκεται σε μια φάση κατά την οποία η τουριστική ανάπτυξη δεν αφορά πλέον μόνο τα ξενοδοχεία, αλλά και την εκρηκτική αύξηση κατοικιών, εξοχικών, ενοικιαζόμενων και βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το νέο πλαίσιο, εφόσον κυρωθεί, θα λειτουργήσει ως οδηγός για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, τις χρήσεις γης και τις μελλοντικές τουριστικές επενδύσεις.
Σύμφωνα με το Παράρτημα Α του σχεδίου, η Δημοτική Ενότητα Θάσου κατατάσσεται στην κατηγορία Β, δηλαδή στις «Αναπτυγμένες» περιοχές. Η Δημοτική Ενότητα Καβάλας εντάσσεται στην κατηγορία Γ, στις «Αναπτυσσόμενες» περιοχές. Στον Δήμο Παγγαίου η εικόνα είναι διαφοροποιημένη: οι Δημοτικές Ενότητες Ελευθερών και Ορφανού κατατάσσονται στην κατηγορία Δ, δηλαδή στις περιοχές πρώιμης ανάπτυξης, ενώ οι Δημοτικές Ενότητες Ελευθερούπολης, Παγγαίου και Πιερέων εντάσσονται στην κατηγορία Ε, στις περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης.
Η κατάταξη αυτή έχει πρακτική σημασία. Για τις αναπτυγμένες περιοχές, όπως η Θάσος, το σχέδιο προβλέπει αυστηρότερους όρους για τις νέες τουριστικές εγκαταστάσεις, με ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν 12 στρεμμάτων για νέα ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές, ενώ ειδικά στα νησιά αυτής της κατηγορίας τίθεται όριο 350 κλινών για τουριστικά καταλύματα.
Για τις αναπτυσσόμενες περιοχές, όπως η Δημοτική Ενότητα Καβάλας, το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για νέα ξενοδοχεία αυξάνεται στα 8 στρέμματα, ενώ επιτρέπονται νέες μονάδες 3, 4 ή 5 αστέρων. Για τις περιοχές πρώιμης ανάπτυξης και ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης, όπου εντάσσεται μεγάλο μέρος του Παγγαίου, προβλέπονται επίσης όροι 8 στρεμμάτων, αλλά και κίνητρα για ειδικές μορφές τουρισμού, αξιοποίηση παραδοσιακών ή εγκαταλελειμμένων κτιρίων, glamping και θεματικές τουριστικές υποδομές.
Το πιο κρίσιμο σημείο, ωστόσο, αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση. Το σχέδιο προβλέπει ότι η δραστηριότητα μπορεί να υπόκειται σε διαφορετικούς όρους ανά περιοχή, ανάλογα με την κατηγορία στην οποία αυτή εντάσσεται αλλά και τα ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά της. Οι μελλοντικοί περιορισμοί μπορεί να αφορούν τους όρους διάθεσης ακινήτων, τη διάρκεια λειτουργίας ανά έτος, τη δημιουργία ζωνών περιορισμού ή απαγόρευσης, καθώς και φρένο στη νέα προσφορά βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων των νεόδμητων κατοικιών.
Για τη Θάσο, αυτό σημαίνει ότι το ζήτημα της ισορροπίας ανάμεσα στην τουριστική ανάπτυξη, την κατοικία και την προστασία του τοπίου μπαίνει πλέον πιο καθαρά στο τραπέζι. Το νησί περιλαμβάνεται στην Ομάδα Ι των μεγάλων νησιών, άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, μαζί με νησιά όπως η Κέρκυρα, η Ρόδος, η Λέσβος, η Νάξος και η Χίος. Για αυτή την κατηγορία προβλέπεται διερεύνηση ζωνών τουριστικής ανάπτυξης αλλά και ζωνών προστασίας φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς, όπου θα μπορεί να περιορίζεται ή να απαγορεύεται η τουριστική δόμηση.
Για την Καβάλα, η ένταξη στις αναπτυσσόμενες περιοχές αναγνωρίζει ότι η πόλη και η ευρύτερη δημοτική ενότητα διαθέτουν τουριστική δυναμική, αλλά δεν εμφανίζονται ακόμη ως υπερκορεσμένες. Αυτό μπορεί να λειτουργήσει ως ευκαιρία, εφόσον η ανάπτυξη συνδεθεί με οργανωμένες υποδομές, αστικό τουρισμό, πολιτισμό, παραλιακό μέτωπο, κρουαζιέρα και καλύτερη αξιοποίηση του αποθέματος κατοικιών χωρίς να μετατραπεί το κέντρο σε ζώνη αποκλειστικά τουριστικής χρήσης.
Για το Παγγαίο, το μήνυμα είναι διαφορετικό. Η περιοχή δεν αντιμετωπίζεται ως κορεσμένος τουριστικός προορισμός, αλλά ως πεδίο στο οποίο μπορούν να ενισχυθούν ειδικές μορφές ανάπτυξης. Αυτό αφορά τόσο το παραλιακό μέτωπο —Αμμόλοφοι, Νέα Πέραμος, Οφρύνιο— όσο και την ενδοχώρα, όπου το φυσικό περιβάλλον, οι οικισμοί, η ιστορία, η γαστρονομία και το ίδιο το βουνό του Παγγαίου μπορούν να αποτελέσουν βάση για πιο σύνθετο τουριστικό προϊόν.
Σε κάθε περίπτωση, οι νέοι «κόφτες» δεν ενεργοποιούνται από αύριο. Απαιτούνται ειδικές νομοθετικές ή κανονιστικές ρυθμίσεις, ενώ το ίδιο το πλαίσιο παραπέμπει την εξειδίκευση σε επόμενα επίπεδα σχεδιασμού. Αυτό σημαίνει ότι οι δήμοι, οι φορείς του τουρισμού και οι τοπικές κοινωνίες έχουν μπροστά τους ένα κρίσιμο διάστημα για να διατυπώσουν θέσεις: πού πρέπει να επιτραπεί η ανάπτυξη, πού χρειάζονται όρια, ποιες περιοχές αντέχουν νέες κλίνες και ποιες κινδυνεύουν να χάσουν τον χαρακτήρα τους.
Το νέο χωροταξικό φέρνει, τελικά, ένα κεντρικό ερώτημα για την περιοχή μας: θα αφήσουμε την τουριστική ανάπτυξη να προχωρήσει άναρχα, με μοναδικό κριτήριο την αγορά ακινήτων, ή θα αποκτήσουν η Καβάλα, το Παγγαίο και η Θάσος ένα σχέδιο που θα προστατεύει τον τόπο, την κατοικία, το τοπίο και ταυτόχρονα θα δίνει πραγματική προοπτική στον τουρισμό;
Θεόδωρος Αν. Σπανέλης
Δημοσιεύτηκε στις
Επιτρέπεται η αναδημοσίευση του περιεχομένου της ιστοσελίδας εφόσον αναφέρεται ευκρινώς η πηγή του. Νόμος 2121/1993 και κανόνες Διεθνούς Δικαίου που ισχύουν στην Ελλάδα.
